Khi lên kế hoạch xây dựng công trình khách sạn, mật độ xây dựng là một trong những yếu tố kỹ thuật quan trọng cần được cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo được các vấn đề liên quan tới pháp lý. Vậy mật độ xây dựng khách sạn là gì? Cách tính ra sao và các yếu tố tác động đến mật độ xây dựng khách sạn? Bài viết dưới đây, Yiwin sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này.

Mật độ xây dựng khách sạn là gì?

Mật độ xây dựng khách sạn là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích chiếm đất của công trình khách sạn (tính theo hình chiếu bằng của công trình xuống mặt đất) so với tổng diện tích của khu đất dùng để xây dựng.

Phần diện tích này không bao gồm các khu vực như: bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời… trừ khi các hạng mục đó được xây cố định và chiếm diện tích lớn trên mặt đất. Việc xác định đúng mật độ xây dựng giúp đảm bảo tính hợp pháp, tối ưu không gian và phù hợp với quy hoạch kiến trúc – đô thị tại từng khu vực.

Phân loại mật độ xây dựng khách sạn

Ta có 2 loại mật độ xây dựng khách sạn bao gồm:

Mật độ xây dựng thuần

 Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình chính (như khối nhà khách sạn) trên diện tích lô đất, không tính phần diện tích dành cho các công trình ngoài trời như tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, đường dốc, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che hoặc các công trình kỹ thuật phụ trợ khác.

• Lưu ý: Những chi tiết kiến trúc như sê-nô, ô-văng, mái đua, hành lang, bậc tam cấp… nếu được xây dựng đúng quy chuẩn an toàn (không cản trở lưu thông, không tích hợp công năng khác) thì không tính vào diện tích chiếm đất.

Mật độ xây dựng gộp

Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của toàn bộ công trình kiến trúc chính trong khu đất xây khách sạn so với diện tích toàn khu đất (bao gồm cả sân vườn, đường nội bộ, không gian cây xanh, khoảng mở và các khu vực không xây dựng).

Quy định về mật độ xây dựng khách sạn

Những quy định đối với mật độ xây dựng khách sạn bao gồm: 

Đối với mật độ xây dựng thuần

Vì đất khách sạn là đất thương mại dịch vụ nên căn cứ theo Bảng 2.10 Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định về mật độ xây dựng thuần của lô đất thương mại, dịch vụ như sau:  

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
	≤ 3 000 m2	10 000 m2	18 000 m2	≥ 35 000 m2
≤16	80	70	68	65
19	80	65	63	60
22	80	62	60	57
25	80	58	56	53
28	80	55	53	50
31	80	53	51	48
34	80	51	49	46
37	80	49	47	44
40	80	48	46	43
43	80	47	45	42
46	80	46	44	41
>46	80	45	43	40
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

Đối với mật độ xây dựng gộp

Căn cứ vào mục 2.4.6 Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định về mật độ xây dựng gộp như sau:

– Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;

– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;

– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;

– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;

– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Cách tính mật độ xây dựng khách sạn

Theo quyết định cụ thể số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng quy định cách tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = [Diện tích chiếm đất của công trình (m2) / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)] x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình (m2): Là diện tích được xác định theo hình chiếu bằng của công trình xuống mặt đất. Diện tích này không bao gồm phần đất dành cho các hạng mục phụ trợ như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí .(ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…).
• Tổng diện tích khu đất (m2): Là toàn bộ diện tích của thửa đất dùng để xây dựng công trình.

Ví dụ minh họa:

Chủ đầu tư xây dựng khách sạn trên khu đất có tổng diện tích 1.000m2. Diện tích chiếm đất của công trình (tính theo hình chiếu bằng) là 400 m2. 

Áp dụng công thức: Mật độ xây dựng = (400 / 1000) x 100% = 40%

Cách tính diện tích xây dựng dựa trên mật độ xây dựng khách sạn

Dựa vào bảng quy định về mật độ xây dựng tối đa theo chiều cao công trình và diện tích lô đất, ta có thể tính mật độ xây dựng cho khách sạn như sau:

Công thức chung:

• Xác định chiều cao công trình (đơn vị: mét).
• Xác định diện tích lô đất (đơn vị: m²) và chọn cột tương ứng trong bảng.
• Tra bảng để tìm mật độ xây dựng tối đa (%) dựa trên chiều cao và diện tích lô đất.

Ví dụ cụ thể:

Giả sử ta có thông tin một công trình khách sạn như sau:

• Chiều cao: 25m
• Diện tích lô đất: 2.000 m²

Mật độ xây dựng tối đa cho khách sạn này là 80%.

→ Diện tích được phép xây dựng: 2.000m² × 80% = 1.600m²

Lưu ý:

• Nếu chiều cao > 46m, cần kiểm tra thêm điều kiện về hệ số sử dụng đất (không vượt quá 13 lần).
• Các công trình đặc biệt (như điểm nhấn đô thị) có thể áp dụng quy định riêng.

Đối với lô đất có các công trình khách sạn có chiều cao >46m thì ta sẽ có cách tính như sau:

Căn cứ theo quy định của nhà nước, hệ số sử dụng đất được tính dựa trên công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Giới hạn tối đa: không vượt quá 13 lần:

Tức là nếu công trình cao > 46m, thì tổng diện tích sàn xây dựng (gồm tất cả các tầng tính cả tầng hầm, không tính diện tích cho hệ thống kỹ thuật, PCCC…) không được vượt quá 13 lần diện tích lô đất.

Ví dụ cụ thể:

Một khách sạn 4 sao có thông tin như sau:

• Diện tích lô đất: 2.000 m²
• Chiều cao công trình: 50m (>46 m)
• Dự kiến xây dựng tổng diện tích sàn xây dựng là: 28.000 m²

→ Hệ số sử dụng đất khách sạn = 28.000 / 2.000 = 14 → Vi phạm quy định vượt quá hệ số tối đa là 13.

→ Vậy để giải quyết vấn đề này, tổng diện tích sàn xây dựng khách sạn không được vượt quá: 2.000m2 x 13 = 26.000m2

Các yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng khách sạn

Một số yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng khách sạn: 

Diện tích lô đất

Diện tích lô đất là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định đến tỷ lệ phần trăm được phép xây dựng. Theo quy chuẩn hiện hành, khi diện tích lô đất tăng lên thì mật độ xây dựng tối đa sẽ giảm dần nhằm đảm bảo sự hài hòa về không gian, cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật.

Chiều cao công trình

Chiều cao công trình ảnh hưởng trực tiếp đến mật độ xây dựng. Các công trình cao tầng thường phải chấp nhận mật độ xây dựng thấp hơn để đảm bảo:

• Không gian thông thoáng cho khu vực xung quanh.
• Giảm áp lực lên hạ tầng giao thông và kỹ thuật.
• Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, tầm nhìn, chiếu sáng…

Quy hoạch khu vực

Mỗi khu vực được quản lý và định hướng phát triển theo một quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết…). Mật độ xây dựng khách sạn phải phù hợp với các yêu cầu sau:

• Tầng cao tối đa theo khu vực.
• Mật độ xây dựng theo chức năng sử dụng đất.
• Yêu cầu về mảng xanh, không gian công cộng.
• Điểm nhấn kiến trúc đô thị (có thể cho phép vượt mật độ nếu được duyệt đặc biệt).

Chức năng công trình

Tùy theo loại hình khách sạn, yêu cầu về mật độ xây dựng có thể khác nhau:

• Khách sạn nghỉ dưỡng (resort): ưu tiên không gian xanh, mặt nước, không gian mở → mật độ thường thấp (dưới 30–40%).
• Khách sạn đô thị (city hotel): có thể xây cao và chiếm nhiều diện tích → mật độ cao hơn (50–80%), tùy theo quy định.

Tính chất sử dụng đất

Tính pháp lý và quy hoạch sử dụng đất là yếu tố mang tính nền tảng:

• Đất thương mại, dịch vụ: phù hợp để xây khách sạn và thường được cấp phép xây dựng đúng mục đích.
• Đất sản xuất, kinh doanh khác (phi nông nghiệp): nếu muốn xây khách sạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ.
• Đất nông nghiệp, đất ở: không được phép xây khách sạn nếu chưa chuyển đổi đúng mục đích.

Những rủi ro khi vi phạm quy định mật độ xây dựng khách sạn

Việc xây dựng khách sạn vượt quá mật độ cho phép không chỉ ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị mà còn kéo theo nhiều hệ lụy nghiêm trọng về pháp lý, tài chính và uy tín của chủ đầu tư. Dưới đây là những rủi ro điển hình nếu vi phạm quy định về mật độ xây dựng:

• Bị xử phạt hành chính: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, các công trình xây dựng vượt mật độ có thể bị phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng đối với trường hợp nhẹ và trường hợp nghiêm trọng có thể đến 300 triệu đồng.

• Bị đình chỉ thi công: Nếu cơ quan chức năng phát hiện công trình vi phạm trong quá trình thi công, dự án có thể bị đình chỉ toàn bộ hoạt động xây dựng cho đến khi có phương án khắc phục phù hợp.

• Bắt buộc tháo dỡ phần xây dựng trái phép: Trong nhiều trường hợp nếu chủ đầu tư không điều chỉnh lại hồ sơ, phần diện tích xây dựng vượt quy định sẽ buộc phải tháo dỡ, và chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí tổn thất.

• Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình: Phần diện tích xây dựng sai phép thường sẽ không được hợp thức hóa. Điều này khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng.

• Mất uy tín và khó xin giấy phép cho các dự án sau: Nếu cá nhân hoặc doanh nghiệp bị phát hiện vi phạm nhiều lần, cơ quan quản lý có thể từ chối cấp phép xây dựng khách sạn trong tương lai, ảnh hưởng lớn tới uy tín chủ đầu tư.

Mật độ xây dựng khách sạn là một chỉ số quan trọng cần được tính toán và tuân thủ nghiêm ngặt ngay từ giai đoạn quy hoạch. Việc đảm bảo mật độ xây dựng phù hợp không chỉ giúp chủ đầu tư tối ưu hóa công năng sử dụng mà còn góp phần tạo nên không gian lưu trú hài hòa, tiện nghi và đúng quy định pháp luật. Hãy liên hệ với Yiwin qua hotline 0944 115 336 để được tư vấn thiết kế thi công khách sạn miễn phí, chuyên nghiệp!