Khi lập kế hoạch xây dựng khách sạn, ngoài yếu tố kiến trúc và công năng, các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong việc xác định quy mô, số tầng và hiệu quả khai thác của công trình. Vậy hệ số sử dụng đất công trình khách sạn là gì? Cách tính như thế nào và có vai trò ra sao trong quy hoạch khách sạn? Hãy cùng Yiwin tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây nhé!

Hệ số sử dụng đất công trình khách sạn là gì?

Theo Mục 1.4.21 của Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD (ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD) quy định về hệ số sử dụng đất, qua đó ta có thể hiểu hệ số sử dụng đất công trình khách sạn như sau:

Hệ số sử dụng đất công trình khách sạn là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình khách sạn (bao gồm cả tầng hầm) với tổng diện tích lô đất. Tuy nhiên, khi tính hệ số này, cần loại trừ các phần diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực lánh nạn và chỗ đỗ xe của công trình.

Hiểu đơn giản, hệ số sử dụng đất công trình khách sạn cho biết mức độ “khai thác” không gian xây dựng khách sạn trên mảnh đất đó. Hệ số càng cao, công trình khách sạn càng được xây dựng nhiều tầng hoặc có tổng diện tích sàn lớn hơn so với diện tích đất.

Vai trò của hệ số sử dụng đất công trình khách sạn

Hệ số sử dụng đất công trình khách sạn là một trong những thông số quan trọng trong quy hoạch và thiết kế khách sạn, đóng vai trò quyết định đến quy mô công trình, hiệu quả sử dụng đất và tác động đến hạ tầng khu vực. Cụ thể:

• Căn cứ xác định giới hạn tầng cao: Là cơ sở để giới hạn số tầng được xây dựng trong các công trình khách sạn. Nhờ đó, khách sạn sẽ đảm bảo sự hài hòa về không gian và phù hợp với quy hoạch khu đô thị.
• Thể hiện quy mô và chi phí đầu tư: Thông qua hệ số sử dụng đất công trình khách sạn , có thể đánh giá được quy mô công trình khách sạn: tổng diện tích sàn sử dụng, từ đó ước tính chi phí xây dựng và vận hành.
• Tác động đến hiệu quả kinh tế: Hệ số sử dụng càng cao, tổng diện tích sàn càng lớn, giúp tối ưu hóa khả năng khai thác dịch vụ lưu trú và kinh doanh, từ đó gia tăng lợi nhuận.
• Ảnh hưởng đến hạ tầng và cạnh tranh: Nếu hệ số sử dụng đất quá cao mà không có quy hoạch hạ tầng đồng bộ, sẽ gây áp lực lên giao thông, điện nước, môi trường,… làm giảm chất lượng dự án và khả năng cạnh tranh.
• Tỷ lệ thuận với mật độ dân cư và quyền lợi người sử dụng: Hệ số sử dụng đất càng cao thì mật độ người ở càng lớn, dễ gây quá tải tiện ích. Ngược lại, hệ số càng thấp thì mỗi phòng/căn hộ có diện tích sử dụng rộng rãi hơn, mang lại trải nghiệm thoải mái và lợi ích tốt hơn cho người sử dụng.

Quy định về hệ số sử dụng đất công trình khách sạn

Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa đóng vai trò then chốt, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể như sau:

• Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trường hợp các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ với chiều cao ≤ 25m, diện tích lô đất ≤ 100m2, chủ nhân được phép xây dựng đến mật độ tối đa 100% nhưng phải đảm bảo quy định về khoảng cách giữa các công trình, khoảng lùi.
• Trường hợp do hiện trạng đặc thù của khu vực quy hoạch: không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu xây dựng của các công trình dịch vụ – công cộng, nhà nước cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa (nhưng không vượt quá 60%) của các công trình dịch vụ – công cộng.
• Trường hợp các khu vực do cần kiểm soát về chất tải dân số và hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì dùng chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án thiết kế, quy hoạch đô thị nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định theo như bảng dưới đây.

Căn cứ bảng 2.12 Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định về hệ số sử dụng đất như sau:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất
	≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤ 16	4,0	3,5	3,4	3,25
19	4,8	3,9	3,78	3,6
22	5,6	4,34	4,2	3,99
25	6,4	4,64	4,48	4,24
28	7,2	4,95	4,77	4,5
31	8,0	5,3	5,1	4,8
34	8,8	5,61	5,39	5,06
37	9,6	5,88	5,64	5,28
40	10,4	6,24	5,98	5,59
43	11,2	6,58	6,3	5,88
46	12,0	6,9	6,6	6,15
> 46	12,8	7,2	6,88	6,4
Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất. Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Cách tính hệ số sử dụng đất công trình khách sạn

Ta có công thức tính hệ số sử dụng đất công trình khách sạn như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình / Tổng diện tích lô đất

• Trong đó: Tổng diện tích sàn của công trình khách sạn bao gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.

Ví dụ 1: Một dự án khách sạn có tổng diện tích lô đất là 1.200m². Diện tích xây dựng phần công trình là 480m², gồm 8 tầng nổi và 1 tầng hầm. Phần còn lại 720m² dùng làm sân vườn, bãi xe, cảnh quan. Hệ số sử dụng đất được tính như sau:

→ Hệ số sử dụng đất công trình khách sạn = (8+1) x (480/1200) = 3.6

Ví dụ 2: Một khách sạn mini được xây dựng trên diện tích đất 80m², cao 5 tầng. Hệ số sử dụng đất là:

→ Hệ số sử dụng đất khách sạn = 80 x (5/100)= 4.0

Sự khác nhau giữa hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng khách sạn

Tiêu chí	Hệ số sử dụng đất	Mật độ xây dựng
Khái niệm	Tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm cả tầng hầm, trừ kỹ thuật, PCCC…) với tổng diện tích lô đất	Tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất
Đơn vị	Không có	% (phần trăm)
Ý nghĩa	Phản ánh mức độ khai thác không gian theo chiều cao (số tầng, tổng sàn)	Phản ánh mức độ công trình chiếm chỗ trên mặt đất (diện tích tiếp xúc trực tiếp với đất)
Ảnh hưởng đến	Quy mô công trình, số tầng được phép xây	Không gian thông thoáng, diện tích cây xanh, lối đi, bãi xe
Vai trò trong quy hoạch	Quy định tổng diện tích sàn tối đa được phép xây dựng trên một lô đất	Giới hạn mức độ phủ kín của công trình trên diện tích đất

Tóm lại, hệ số sử dụng đất công trình khách sạn là một chỉ số quan trọng cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình quy hoạch và thiết kế công trình khách sạn. Việc tính toán hợp lý hệ số này không chỉ giúp tối ưu hóa diện tích sử dụng, tăng hiệu quả kinh doanh mà còn đảm bảo sự hài hòa với hạ tầng và không gian đô thị. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đơn vị thiết kế thi công khách sạn chuyên nghiệp, uy tín, hãy liên hệ với Yiwin qua hotline 0944 115 336 hoặc email: yiwin.vn@gmail.com để được tư vấn miễn phí!