Trong lĩnh vực đầu tư khách sạn, việc xác định đúng loại đất được phép xây dựng khách sạn không chỉ là yêu cầu pháp lý bắt buộc mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi và hiệu quả của dự án. Vậy đất xây dựng khách sạn là đất gì? Điều kiện và thủ tục chuyển đổi sang đất xây dựng khách sạn như thế nào? Hãy cùng Yiwin tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

Đất xây dựng khách sạn là đất gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 và Điều 206 của Luật Đất đai năm 2024, đất xây dựng khách sạn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất thương mại, dịch vụ.

Căn cứ pháp lý:

Khoản 2 Điều 9:

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

….

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

Điều 206:

1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Như vậy, đất xây dựng khách sạn được xếp vào loại đất thương mại, dịch vụ, dùng để xây dựng các công trình phục vụ kinh doanh lưu trú và dịch vụ đi kèm. Khi muốn đầu tư xây khách sạn, chủ đầu tư cần đảm bảo loại đất phù hợp với mục đích sử dụng, và được cấp phép xây dựng đúng quy định pháp luật.

Điều kiện để sử dụng đất xây khách sạn hợp pháp

Căn cứ Điều 153 Luật Đất Đai 2024 quy định:

“Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường”

Vậy để sử dụng đất xây khách sạn hợp pháp, chủ đầu tư cần đảm bảo các điều kiện sau:

• Mục đích sử dụng đất phải đúng quy định, cụ thể là đất thương mại, dịch vụ. Nếu đất đang mang mục đích khác như đất ở hoặc đất nông nghiệp, cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Dự án xây dựng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, bao gồm cả việc đánh giá tác động môi trường (nếu thuộc đối tượng phải thực hiện).
• Có giấy phép xây dựng hợp lệ, do cơ quan chức năng cấp, đảm bảo các yếu tố kỹ thuật và pháp lý cho công trình khách sạn.

Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên là cơ sở để chủ đầu tư được phép xây dựng và vận hành khách sạn đúng pháp luật, tránh rủi ro về pháp lý và tài chính trong quá trình triển khai dự án.

Điều kiện để chuyển đổi sang đất xây dựng khách sạn

Chủ đầu tư phải làm hồ sơ xin chuyển đổi tại cơ quan có thẩm quyền, áp dụng với các trường hợp như:

• Đất nông nghiệp → đất thương mại, dịch vụ;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng để kinh doanh;
  Đất phi nông nghiệp không phải thương mại, dịch vụ → đất thương mại, dịch vụ.

Đất chuyển đổi sang đất xây dựng khách sạn, phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Không thuộc quy hoạch giải tỏa hoặc khu vực sẽ bị thu hồi: Thửa đất xin chuyển đổi không nằm trong vùng đã được quy hoạch làm đường giao thông, công viên, công trình công cộng…
• Không có tranh chấp pháp lý: Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp lệ và không đang trong quá trình tranh chấp, khiếu nại, hoặc bị kê biên để thi hành án.
• Phù hợp với quy hoạch: Mục đích sử dụng đất mới (thương mại, dịch vụ) phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã, huyện, thành phố hoặc khu chức năng đã được phê duyệt.
• Đảm bảo diện tích đất tối thiểu hoặc tối đa theo quy định địa phương: Một số tỉnh, thành phố quy định rõ diện tích tối thiểu đối với đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ – khách sạn.

Thủ tục chuyển đổi sang đất xây dựng khách sạn

Để xây dựng khách sạn trên nền đất không đúng mục đích (ví dụ: đất ở, đất nông nghiệp), người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ. Cụ thể, quy trình gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:
  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 02c ban hành kèm Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, tải đơn tại đây );
  • Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng);
  • CMND/CCCD và sổ hộ khẩu (nếu là cá nhân); Giấy phép ĐKKD hoặc Quyết định thành lập (nếu là tổ chức);
  • Tài liệu chứng minh năng lực tài chính, kế hoạch đầu tư (đối với tổ chức kinh doanh khách sạn);
  • Văn bản thẩm định quy hoạch hoặc xác nhận đất nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng được phép chuyển đổi.
• Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, nếu hợp lệ thì cấp phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 2: Thẩm tra, kiểm tra hiện trạng

Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ:

• Tiến hành xác minh thực địa, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;
• Đánh giá sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị/nông thôn;
• Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, xác định nhu cầu sử dụng đất có chính đáng và khả thi hay không.

Bước 3: Xác định nghĩa vụ tài chính

• Cơ quan thuế sẽ tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và thông báo nghĩa vụ tài chính đến người sử dụng đất;
• Người sử dụng đất thực hiện nộp các khoản phí này tại kho bạc nhà nước

Bước 4: Trình UBND cấp huyện/tỉnh/thành phố ban hành quyết định

• Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND cấp huyện/tỉnh/thành phố ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Đồng thời, cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 5: Trả kết quả

• Chủ đầu tư khách sạn mang phiếu hẹn đến Văn phòng đăng ký đất đai để nhận lại
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật mục đích mới là đất thương mại, dịch vụ.

Thời gian chuyển đổi sang đất xây dựng khách sạn khoảng bao lâu?

Thông thường, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ (để xây khách sạn) dao động từ 15 – 25 ngày làm việc, tùy thuộc vào từng địa phương, tính chất hồ sơ, quy mô khách sạn. Trong thời gian này, cơ quan thẩm quyền sẽ tiếp nhận, thẩm định hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, xác minh quy hoạch và đưa ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu trong quá trình xử lý hồ sơ có phát sinh vấn đề như: thiếu giấy tờ, hồ sơ không hợp lệ, đất chưa phù hợp quy hoạch sử dụng đất, vướng mắc pháp lý về quyền sử dụng đất….thì thời gian giải quyết có thể kéo dài hơn, thậm chí lên đến 1–2 tháng hoặc lâu hơn, tùy mức độ phức tạp của khách sạn.

Một số lưu ý về pháp lý đối với đất xây dựng khách sạn

Để đảm bảo pháp lý đối với đất xây dựng khách sạn, chủ đầu tư cần lưu ý:

• Đảm bảo quy hoạch sử dụng đất: Đất phải nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng phù hợp, không nằm trong vùng quy hoạch treo, giải tỏa. Chủ đầu tư nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp xã/huyện hoặc phòng Tài nguyên & Môi trường.

• Pháp lý rõ ràng, không tranh chấp: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng). Đất không thuộc diện tranh chấp, kê biên, thế chấp chưa được giải chấp.

• Tuân thủ quy trình cấp phép: Trước khi xây dựng khách sạn, chủ đầu tư cần hoàn thiện các giấy tờ như: giấy phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường, PCCC và các giấy tờ liên quan khác.

• Nghĩa vụ tài chính đầy đủ: Chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, thuế và phí liên quan đến cấp phép xây dựng và sử dụng đất.

Giải đáp một số câu hỏi thường gặp

Đất ở có xây được khách sạn không?

Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định rõ hơn về đất ở như sau: Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.

→ Như vậy theo quy định trên, đất ở không thể xây được khách sạn.

Đất sản xuất, kinh doanh có được xây khách sạn không?

Căn cứ Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”

Như vậy, đất sản xuất, kinh doanh có thể được xây khách sạn nhưng tùy loại đất cụ thể trong nhóm. Nếu đất thuộc loại đất thương mại, dịch vụ thì được phép xây dựng khách sạn. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn cần thực hiện đầy đủ các thủ tục xin phép xây dựng và đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Chi phí chuyển đổi sang đất thương mại, dịch vụ có cao không?

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất xây dựng khách sạn (tức đất thương mại, dịch vụ) không cố định, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Loại đất trước khi chuyển đổi, vị trí thửa đất, giá đất trên thị trường, diện tích đất chuyển đổi…

Lưu ý: Ngoài tiền sử dụng đất, chủ đầu tư khách sạn có thể phải nộp thêm một số lệ phí hành chính khác như: lệ phí trước bạ (nếu có), phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ…

Trên đây, Yiwin đã giải pháp với bạn đọc đất xây dựng khách sạn là đất gì? Đất xây dựng khách sạn phải thuộc loại đất thương mại, dịch vụ theo quy định pháp luật. Nếu sử dụng các loại đất khác, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định. Việc nắm rõ pháp lý sẽ giúp dự án khách sạn triển khai thuận lợi, hạn chế rủi ro về sau. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu thiết kế thi công khách sạn, hãy liên hệ với Yiwin qua hotline 0944 115 336 để được tư vấn miễn phí!