Khi lên kế hoạch xây dựng khách sạn, tổng chi phí xây dựng khách sạn là điều khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn. Trong đó, suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn là cơ sở quan trọng để ước tính ngân sách và kiểm soát tài chính hiệu quả. Vậy cụ thể, suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn hiện nay là bao nhiêu? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến chỉ số này? Hãy cùng Yiwin tìm hiểu chi tiết trong nội dung dưới đây nhé!

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn là gì?

Căn cứ theo mục I phần 1 Quyết định số 409/QĐ-BXD quy định về suất vốn đầu tư xây dựng, từ đó ta có thể hiểu suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn như sau:

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế khách sạn. 

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn là một trong những cơ sở tham khảo, sử dụng vào việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng, xác định và quản lý Chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án đối với công trình khách sạn.

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn bao gồm:

• Chi phí xây dựng
• Chi phí thiết bị
• Chi phí quản lý dự án
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
• Một số khoản mục chi phí khác cần thiết cho dự án khách sạn
• Thuế giá trị gia tăng (10%) 

Lưu ý: Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn không bao gồm chi phí dự phòng và chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án khách sạn, điều này cần được tính toán và bổ sung riêng nếu có.

Chi tiết về suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn 2025

Tùy thuộc vào tiêu chuẩn sao, quy mô khách sạn, vị trí địa lý và mức độ đầu tư kiến trúc & nội thất, suất vốn đầu tư sẽ có sự khác nhau. Dưới đây là thông tin cập nhật mới nhất về suất vốn đầu tư cho các loại khách sạn hạng sao từ 1 sao – 5 sao theo quy định của pháp luật, giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan trước khi lên kế hoạch xây dựng. 

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn theo tiêu chuẩn sao

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn bao gồm:

• Chi phí xây dựng công trình chính và các công trình phục vụ theo tiêu chuẩn quy định của từng loại khách sạn.
• Chi phí thiết bị và trang thiết bị phục vụ sinh hoạt, thể dục, thể thao, vui chơi giải trí và an toàn phòng cháy chữa cháy trong khách sạn.
• Suất vốn đầu tư được tính bình quân cho mỗi giường ngủ theo năng lực phục vụ, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh doanh và chất lượng phục vụ cho khách hàng.

Căn cứ theo bảng 25 Quyết định số 409/QĐ-BXD 2025 quy định về suất vốn đầu tư xây dựng như sau:

Đơn vị tính: 1.000 đ/giường

		Trong suất vốn đầu tư bao gồm:
	Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn (triệu đồng/giường)	Chi phí xây dựng khách sạn (triệu đồng/giường)	Chi phí thiết bị khách sạn (triệu đồng/giường)
Khách sạn có tiêu chuẩn	0	1	2
1 sao	178.285	123.637	36.838
2 sao	268.720	183.898	58.538
3 sao	551.437	395.013	101.551
4 sao	757.628	521.406	165.864
5 sao	1.059.051	755.614	198.771

Tỷ trọng các phần chi phí theo các khối chức năng

Công trình khách sạn sẽ được chia thành 3 khối chức năng bao gồm:

+ Khối phòng ngủ: Gồm các phòng ngủ dành cho khách và phòng trực của nhân viên để đảm bảo an ninh và phục vụ cho khách hàng.

+ Khối phục vụ công cộng: Bao gồm sảnh, phòng ăn, nhà bếp, phòng y tế, phòng giải trí, khu thể thao và các tiện ích nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng của khách hàng.

+ Khối hành chính – quản trị: Gồm các phòng làm việc, phòng chờ, kho, khu kỹ thuật, chỗ nghỉ của nhân viên, phòng giặt là, phòng an ninh…..và các phòng phục vụ để đảm bảo sự vận hành trơn tru của khách sạn.

Dưới đây là bảng tỷ trọng các phần chi phí theo các khối chức năng: 

Khối chức năng	Khách sạn 1 sao (%)	Khách sạn 2 sao (%)	Khách sạn 3 sao (%)	Khách sạn 4 sao (%)	Khách sạn 5 sao (%)
Khối phòng ngủ	50 – 55	60 – 65	60 – 65	70 – 75	70 – 75
Khối phục vụ công cộng	30 – 25	25 – 30	25 – 30	20	25 – 20
Khối hành chính – quản trị	20	15 – 5	15 – 5	10 – 5	5

Cách tính suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn

Căn cứ theo tiết 2.4 tiểu mục 2 Mục I Phụ lục I Phương pháp xác định suất vốn đầu tư xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 13/2021/TT-BXD. Ta có cách xác định suất vốn đầu tư như sau: 

– Tổng hợp các chi phí và xác định suất vốn đầu tư theo công thức:

S=V/N

Trong đó: 

• S: Suất vốn đầu tư xây dựng cho khách sạn;
• V: Tổng chi phí đầu tư xây dựng khách sạn đã xử lý, bổ sung, hiệu chỉnh.
• N: Quy mô theo diện tích/thể tích/chiều dài/công suất/năng lực phục vụ của khách sạn theo thiết kế tương ứng với đơn vị tính suất vốn đầu tư được lựa chọn.

Dựa theo quy định về suất vốn đầu tư khách sạn chúng tôi cung cấp bên trên, ta có ví dụ cụ thể như sau: Giả sử chủ đầu tư muốn xây dựng khách sạn 4 sao, quy mô 80 phòng nghỉ, trung bình khoảng 200 giường ngủ. Tổng chi phí đầu tư xây dựng khách sạn sẽ khoảng bao nhiêu?

* Lưu ý: Những tính toán dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo. Để có được chi tiết chính xác khi tính tổng chi phí đầu tư xây dựng khách sạn dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng, chủ đầu tư cần làm việc trực tiếp với nhà thầu xây dựng hoặc liên hệ với Yiwin qua hotline 0944 115 336 để được tư vấn chính xác. 

Ta có:

• Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao: 757,628 triệu đồng/giường
• Tỷ trọng các phần chi phí theo các khối chức năng khách sạn 4 sao: Khối phòng ngủ chiếm khoảng 70 – 75 (%)

→ V (Tổng chi phí đầu tư xây dựng khách sạn theo khối phòng ngủ) =  757,628 triệu đồng/giường x 200 (giường) = 151,5 tỷ đồng

Tuy nhiên theo quy định, khối phòng ngủ chiếm khoảng 70 – 75% tổng chi phí đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao, còn lại là 20% cho khối phục vụ công cộng và 10 – 5% cho khối hành chính – quản trị. Vậy nếu tính cả các khối còn lại thì ta sẽ tính như sau:

Giả sử:

• Khối phòng ngủ: Tỷ trọng 70% = 151,53 tỷ đồng
• Khối phục vụ công cộng: Tỷ trọng 20% = 151,53 / 72 x 20 = 42,09 tỷ đồng
• Khối hành chính – quản trị: Tỷ trọng 10% = 151,53 / 72 × 10 = 21,04 tỷ đồng

→ Tổng cộng chi phí tính theo tỷ trọng 100% khoảng 214,66 tỷ đồng.

→ Vậy tổng chi phí đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao, 80 phòng nghỉ, 200 giường ngủ được ước tính khoảng 214,66 tỷ đồng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn

Những yếu tố ảnh hưởng đến suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn bao gồm

Tiêu chuẩn sao khách sạn

Khách sạn càng nhiều sao thì suất vốn đầu tư trên mỗi m2 càng cao. Các khách sạn sẽ được xếp hạng sao từ 1 – 5 sao theo TCVN. Mỗi hạng sao sẽ có quy định khác nhau về quy mô phòng, tiện ích, không gian sinh hoạt. Khách sạn mini, 2 sao thường chỉ yêu cầu phòng ngủ cơ bản, ít khu vực phụ trợ. Khách sạn 3, 4, 5 sao sẽ đòi hỏi lễ tân chuyên nghiệp, nội thất cao cấp, tiện nghi dịch vụ đầy đủ…

Quy mô xây dựng

Tổng diện tích xây dựng và số tầng sẽ ảnh hưởng tới suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn, cụ thể như sau:

• Quy mô nhỏ (dưới 2.000 m² sàn): Khó tối ưu chi phí thiết kế, thi công và quản lý. Chi phí cố định (như tư vấn, quản lý dự án) chiếm tỷ lệ cao → suất đầu tư cao.
• Quy mô trung bình hoặc lớn (trên 3.000 – 5.000 m²): Tận dụng được hiệu quả kinh tế theo quy mô, ví dụ mua vật tư số lượng lớn được giá tốt, hệ thống điều hòa trung tâm rẻ hơn so với lắp từng máy riêng biệt… → suất đầu tư có thể thấp hơn.

Tuy nhiên, quy mô lớn cũng có nhược điểm: phải xây dựng hệ thống kỹ thuật phức tạp hơn, cần nhiều thời gian và quản lý chặt chẽ hơn.

Vị trí địa lý

Khách sạn được xây dựng tại thành phố lớn hoặc khu du lịch nổi tiếng sẽ có suất vốn đầu tư cao hơn do giá đất, chi phí nhân công, vật liệu đắt đỏ và ngược lại. Vị trí địa lý tác động mạnh đến giá nhân công, giá vật liệu, và tốc độ thi công – tất cả ảnh hưởng đến suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn.

Thiết kế kiến trúc và nội thất

Khách sạn sử dụng thiết kế kiến trúc đơn giản, bố trí công năng truyền thống sẽ có chi phí thiết kế và thi công thấp hơn đáng kể. Điều này giúp suất vốn đầu tư/m² ở mức hợp lý, phù hợp với các dự án tầm trung. Ngược lại nếu khách sạn sử dụng phong cách thiết kế cao cấp, điều này sẽ kéo theo thiết kế, giám sát, vật tư và nhân công cao hơn, làm suất vốn đầu tư tăng mạnh.

Thời điểm đầu tư xây dựng khách sạn

Khi giá vật liệu xây dựng (xi măng, thép, cát, gạch…) tăng mạnh do biến động thị trường hoặc sự thay đổi chính sách trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh khách sạn, suất vốn đầu tư sẽ tăng lên đáng kể. Tương tự, giá nhân công cũng có thể thay đổi theo vùng và thời điểm (ví dụ Tết, mùa cao điểm du lịch).

Suất vốn đầu tư xây dựng khách sạn là chỉ số quan trọng giúp nhà đầu tư xác định được mức chi phí cần thiết để triển khai dự án một cách hợp lý và hiệu quả. Việc nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng như tiêu chuẩn sao, quy mô công trình, thiết kế kiến trúc, lựa chọn vật liệu và vị trí địa lý sẽ giúp tối ưu chi phí ngay từ giai đoạn đầu. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đơn vị thiết kế thi công khách sạn chuyên nghiệp, hãy liên hệ với Yiwin qua hotline 0944 115 336 hoặc email: yiwin.vn@gmail.com để được tư vấn miễn phí!

Xem thêm: Kinh doanh khách sạn cần bao nhiêu vốn?